부산변호사 “부동산경매와 특수물건, 철저한 권리분석과 안전망을 확보해야”

[엑스포츠뉴스 김지연 기자] 최근 부동산 시장이 하락세에 접어들면서 부동산경매에 대한 관심이 높아져 경매 공부를 하는 사람도 많이 늘었다. 부산 및 경남 지역에서 발생하는 부동산경매 분쟁을 최대한 예방하고, 성공적인 경매 재테크를 할 수 있도록 법무법인 법승 부산변호사들이 경매 공부 삼매경인 이들에게 알아두면 유용한 조언을 전달한다.

부동산 경매에서 기초적으로 알아야 할 것은 ‘말소기준권리’ 이다. 말소기준권리란 법조계에서 사용하는 용어는 아니고 경매시장에서 일반적으로 사용하는 용어이다. 부동산등기사항전부증명서(일명 부동산 등기부등본)을 열람해보면 그 부동산에 관련된 권리들이 기재되어 있는데, 경매절차가 진행되면 이 중 하나의 권리를 기준으로 그보다 먼저 있는 권리들은 존속하고 그보다 뒤에 자리 잡은 권리들은 말소되는 것이다.

이로써 부동산경매 절차를 통해 권리 관계가 깨끗하게 정리될 수 있는 것이다. 그러나 손쉽게 권리관계를 정리할 수 있는 ‘물건’ 들은 낙찰가가 높아서 이미 레드오션이 되었다. 하지만 이런 경매시장에서도 틈새시장이 존재한다. 그것은 권리관계에 하자가 있는 소위 ‘특수물건’ 이라고 하는 것이다. 다시 말해 지분경매, 선순위가등기, 선순위가처분, 유치권, 법정지상권, 위장임차인 등 일반인이 쉽게 접근할 수 없는 권리 상 문제가 있는 특수물건들은 많은 사람들이 우선 제외하고 본다. 

법무법인 법승 배경민 부산형사변호사는 “누구나 쉽게 접근할 수 있는 ‘물건’ 은 이미 낙찰가율이 높기 때문에 일반 투자자들이 생각하는 수익률이 나오지 않는다. 부동산경매의 특수물건은 갈 곳 잃은 투자자들에게 분명 새 길이 될 수 있을 것이다. 그러나 이러한 특수물건에 함부로 손을 댔다간 크게 낭패를 당할 수 있다.” 라고 조언한다.

또한, 얼마 전 법무법인 법승의 이지원 변호사는 선순위가등기가 설정되어 있는 아파트 물건을 낙찰 전 상담 및 낙찰 이후의 소송 진행 전 과정을 담당하여 최근 선순위의 가등기를 말소하라는 법원의 확정판결을 받았다. 이지원 부산변호사는 소송 전략에 대해 “물건에 대한 철저한 권리분석과 낙찰 이후의 진행 상황 등을 안내하고, 그에 따른 소송까지 원스톱으로 처리하여 어렵기 만한 특수물건을 쉽게 처분할 수 있는 일반물건으로 만든 것” 이라고 밝혔다.

특히 매각대금완납 이후 매각대금의 보전처분을 통해 권리 상 안전을 확보한 상태에서 선순위 가등기말소소송을 진행하였다는 점에서 또 하나의 새로운 길을 열었다는 것이 법률 전문가들의 해석이다.

그러나 블루오션에는 늘 리스크가 따라오는 법이다. 모든 특수물건이 무조건 수익률이 높은 것은 결코 아니다. 류영필 부산변호사는 “광범위한 자료수집과 철저한 권리분석, 시장의 흐름 등을 잘 살펴야만 특수물건은 일반 물건을 능가하는 수익률이 가능하다. 이러한 점에 있어서 일반적인 소송업무를 넘어서 부동산시장에 대한 이해와 분석력이 뒷받침되지 않을 경우 손해를 볼 가능성이 매우 높다.” 라고 강조했다.

마지막으로 법무법인 법승 부산변호사들은 “부동산경매 특수물건의 경우, 많은 지식과 경험이 있어야 안정적으로 도전할 수 있으므로 다소 진입장벽이 높다고 할 수 있지만, 틈새시장에 뛰어들 용기와 열정이 있다면 투자 대비 고수익을 얻을 수 있어 재테크의 방법으로 강점이 있다.” 라고 조언했다.
 

김지연 기자