법승 수원분사무소, 용인ㆍ평택ㆍ화성 일대 부동산분쟁 해결 나서

[엑스포츠뉴스 김지연 기자] 최근 SK그룹은 용인 원삼면 일대에 ‘반도체 클러스터(직접 단지)’ 를 조성해 경기 남부를 세계 최대 반도체 제조 거점으로 육성한다는 계획을 밝히며 부동산 문의가 급증 추세를 보이고 있다. 그 여파로 용인ㆍ평택ㆍ화성 일대 기획부동산, 일명 ‘떴다방’ 에 대한 단속도 강화될 전망이다. 토지가격 상승이 불가피한데다 이미 우후죽순 신생 중개업소가 늘고 있는 모습을 보이고 있다.

호사다마(好事多魔)라는 말이 있다. 좋은 일에는 탈이 많다라는 뜻으로, 좋은 일에는 방해가 많이 따른다거나 좋은 일이 실현되기 위해서는 많은 풍파를 겪어야 한다는 것을 의미하는 말이다. 호재는 이를 악용한 다양한 위법행위의 먹잇감이기도 하다.

법무법인 법승 수원분사무소 김낙의 민사전문변호사는 “부동산 붐이 부는 지역에서는 기획부동산 사기 피해는 물론 부동산 매매계약 시에도 이중매매와 배임죄, 위약금, 계약금 취소 등 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있다” 며 “부동산분쟁은 민사적 관점에서 보기 쉬우나 부동산 이중매매는 배임 등 형사적 문제로도 확장될 수 있는 사안이기 때문에 각별한 주의는 물론 전문적인 법률조력을 활용해야 함을 알아둬야 한다” 고 조언했다.

보통 부동산 이중매매는 매도인이 매수인으로부터 중도금을 지급받은 이후 제3자에게 부동산을 양도하는 행위로 배임죄 해당 여부 판단에 까다로운 면이 존재한다. 형법상 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 해 본인에게 손해를 가하는 범죄로 부동산을 이중매매한 자가 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하는지가 주요 쟁점으로 꼽힌다.

실제 판례에 따르면 대법원은 “매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위” 라며 “계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없으므로 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대해 매수인의 재산보전에 협력해 재산적 이익을 보호ㆍ관리할 신임관계가 존재, 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’ 에 해당한다고 봐야 한다” 고 판시한 바 있다.

법승 이금호 형사전문변호사는 “쉽게 말해 부동산 이중매매는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다고 볼 수 있음을 의미한다” 며 “다만, 이러한 판시에 대해 부동산 매매계약에 있어서 매도인의 소유권이전 등기의무는 매매계약에 따른 ‘자기의 사무’ 일 뿐 ‘타인의 사무’ 에 해당한다고 볼 수 없으며, 채무의 이행이 타인의 이익을 위한다는 측면을 겸비하는 경우 채무자의 배신적 행위는 배임죄를 구성할 수 있다고 해석하는 것은 현행 형사법상 범죄로 되지 아니하는 채무불이행과의 구분을 모호하게 하는 것으로써 죄형법정주의에 반하는 취지의 반대 의견도 있어 꼼꼼한 사안 파악이 필수적임을 엿볼 수 있다” 고 설명했다.

더불어 비록 매매계약은 아니더라도 부동산을 증여한다고 서면으로 약속하고 소유권이전등기는 하지 않은 상태에서 해당 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 배임죄가 성립한다는 대법원 판결도 존재한다. 이 판결의 근거 역시 부동산 이중매매를 배임죄에 해당한다고 본 전원합의체 판결(2017도4027)의 법리임이 확인된다. 이밖에도 교환계약에서도 ‘계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때’ 부터는 계약을 어기면 배임죄가 될 수 있다고 대법원은 판단했다.

즉, 부동산 매매계약을 체결한 이후, 어떤 이유로든 이를 매수인이 아닌 제3자에게 매도하려 한다면, 당해 법률행위가 유효한지 여부를 떠나 형사적으로 문제될 소지는 없는지 법리 검토가 필수적이다. 관련해 법무법인 법승은 형사전문변호사와 민사전문변호사가 함께 법리적 검토를 통해 의뢰인이 처한 민ㆍ형사상 분쟁 상황을 해결해왔다. 특히 서울, 의정부, 대전, 광주, 부산은 물론 수원까지 6개 거점사무소를 중심으로 전국 규모 네트워크법인으로 부상해 의뢰인들을 위한 적시 조력 제공에 힘쓰고 있다.

한편, 부동산업계는 지난해부터 이어진 대규모 입주 물량 증가, 전세 수요 감소 등의 영향으로 전세값 하방 압력이 거세지면서 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 우려가 커지고 있다는 전망을 내놓았다. 그중에서도 용인ㆍ화성ㆍ평택ㆍ오산시 등 경기 남부권과 경남 거제 등 일부 지방의 경우는 깡통 전세가 현실화 될 수 있는 우려의 목소리가 높아져 부동산계약 관련 다양한 분쟁 발발이 예고되는 시점이다.
 

김지연 기자