빚과 울분만 남았다, 기획부동산사기 대응법은?

[엑스포츠뉴스 김지연 기자] 돈이 모이는 자리는 어디든 뒤탈이 생기기 마련이다. 그중에서도 보통 돈을 ‘빌리는’ 형식으로 주고받는 금전 거래가 말썽이 많은데, 특히 기획부동산이나 부실채권, 가상화폐 등 투자 목적인 계약은 사인 간의 민사소송을 넘어 추후 사기죄나 유사수신행위, 횡령죄 등 재산범죄로 이어져 형사법적 분쟁이 생기기 쉽다.

경찰청에 따르면 지난해 고수익 투자자를 노린 금융범죄가 대폭 증가하였다고 한다. 특히 유사수신행위가 대표적인 금융범죄였다고 하며, 2016년도 1~11월 유사수신 건수는 이전해 같은 기간 대비 무려 약 2배 급증하였고 사건에 연루된 인원 역시 1,030명에서 1,895명으로 대폭 늘었다.

법무법인 법승 대표변호사인 이승우 형사전문변호사는 “최근 가상화폐 관련 유사수신행위가 강세이지만, 건수로는 부동산 투자 사기죄 사건이 가장 많은 편” 이라고 말한다. 하나의 투자에 연관된 사람들이 많기 때문이다. 이승우 형사법 전문변호사는 “본 사건은 공인중개사들이 유사수신형태로 가세하는 경우가 많다.” 라고 설명한다. 보통 미개발지의 개발사업에 투자하면 큰돈을 벌 수 있다고 부추기거나, 개발 가능성 없는 부동산의 공유지분을 판매하는 방식으로 투자금을 모으는 것이다.

이것이 소위 부동산 업계에서 널리 말하는 기획부동산이다. 아이템 자체는 불법이 아니다. 그 때문에 이 과정에서 현장 주변 공인중개사들부터 텔레마케터들까지 조직적으로 소위 ‘바람잡이’ 역할을 한다는 것. 법무법인 법승 김낙의 형사전문변호사는 “자신들이 추천하는 토지에 투자하면 고수익을 낼 수 있다고 속인 후 투자금을 받고 실제로는 약속한 부동산 매입 계약을 하지 않는 형태가 많다. 투자만 하면 다 고수익을 보장한다고 하면 먼저 기획부동산사기 또는 유사수신행위를 의심해봐야 한다.” 라고 충고한다.

그러나 이 과정에서 개발사업이 일어나지 않거나 허가 확률이 미미함을 알고 있으면서 말을 하지 않거나, 혹은 사업이 잘 될 것처럼 허위사실을 적극적으로 유포하며 투자자로부터 금전을 받는 등 상대방의 재산 처분행위가 있었다면 형법상 사기죄가 성립할 수 있다.

법무법인 법승 오두근 형사전문변호사는 “기획부동산 투자사기 여부를 판단하기 위해서는 타인을 기망하여 착오를 발생시키고, 그 착오를 근거로 해 재물의 교부를 끌어냈는지를 판단해야 한다.” 라고 전한다. 하지만 “투자 자체가 어느 정도 리스크를 가진 행위이기 때문에 단순히 착오에 기한 손실이 있었다는 사실만으로 소송을 제기한다 해도 시간과 금전 소모 이상의 의미는 없을 수도 있다.” 라며, 법적 분쟁으로 다투어보기 위해서는 상대방이 타인의 재물을 불법적으로 빼앗으려는 고의성이 있었는지 와 기망 행위 유무를 객관적으로 입증하여야 함을 강조했다.

문제는 피해자 입장에서 대응할 방법은 실질적으로 손해배상을 청구할 수 있는 민사 쪽으로 돌려봐도 마땅치 않다는 것이다. 법무법인 법승 경제범죄 전담팀 김범원 변호사는 “투자대상이었던 부동산이 공동소유일 경우 민법상 공유물분할청구소송을 제기할 수 있다.” 라고 하였다. 하지만 이것은 필수적공동소송으로 모든 공동소유자가 소송 당사자가 되어야 하는데, 피해 인원이 많아 현실적으로 이 방법을 취하기는 어렵다고 덧붙인다.

일반적으로 어떤 사업 아이템이든 일반적인 투자 상품보다 월등히 높은 수익을 보장한다는 것은 대표적으로 유사수신·다단계·기획부동산 사기죄 등 금융범죄일 가능성이 크다. 그런데도 사람들이 부동산 투자사기에 많이 속는 것은 투자상품이 부동산이거나 원리금 반환을 약속받았기 때문에 실체가 명확하다고 여긴 투자자들이 몰리는 것이다.

법률적인 조력을 받기 위해서는 부동산등기부나 부동산 대장 등을 확인했다는 사실, 투자 권유자와의 통화내용 녹취, 혹은 투자금을 입금한 금융거래내역서를 가지고 있는 것이 좋다는 것은 많은 투자자가 이미 아는 사실이다. 그럼에도 불구하고 “조직적으로 덤벼들면 기획부동산 투자사기를 피하기가 어렵고, 손실이 발생한 후 피해자들이 가져오시는 매매계약서를 보면 사기죄 처벌을 면할 수 있는 내용을 교묘하게 숨겨놓았다.” 라는 것이 법무법인 법승 최요환 변호사의 설명이다.

때문에 주변 공인중개사 혹은 투자 권유자의 유사수신행위 또는 기획부동산사기가 의심되었거나 실제로 손해를 입었다면 즉시 경제범죄 사건 해결경험이 풍부한 형사전문변호사를 찾아 상담 받을 필요가 있다는 것이 법무법인 법승 경제범죄전담팀의 조언이다.
 

김지연 기자